Správca bytového domu versus vlastníci bytov

V roku 2004 bola schválená novela Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, na základe ktorej sa o.i. vyriešili mnohé sporné otázky, ktoré sa týkali správy bytového domu a povinností správcu. Tento zákon prešiel mnohými ďalšími legislatívnymi úpravami až do dnešnej platnej podoby. Aký by mal byť teda dobrý správca bytového domu (bytovky) ? V prvom rade by mal ovládať stavebnotechnické a bezpečnostné predpisy, ktoré musia byť v každom bytovom dome dodržiavané (samozrejme aj vlastníkmi bytov). Mal by mať prehľad o technickom stave bytového domu a to nielen o jeho spoločných častiach (strechy, obvodové múry, schodištia, konštrukcie domu a pod.), ale aj o jeho spoločných zariadeniach (výťahy, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové prípojky a pod.), mal by mať odhad o finančných nákladoch, ktoré sa týkajú jeho nevyhnutných opráv, pretože na základe týchto údajov si môžu vlastníci bytov upraviť a naplánovať výšku mesačných poplatkov do fondu prevádzky, údržby a opráv a určiť aj prípadnú pôžičku nielen na uvedené opravy ale aj na príp. revitalizáciu bytového domu (napr. strechy, či zateplenia vonkajšej fasády). Správca musí hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov s odbornou starostlivosťou, musí dbať na ochranu ich práv a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými, zastupovať ich pri vymáhaní príslušnej škody, môže vymáhať vzniknuté nedoplatky súvisiace s preddavkami (poplatkami) do fondu, vykonávať práva k majetku vlastníkov bytov len v ich záujme, musí umožniť vlastníkovi (na jeho požiadanie) nahliadnuť do dokladov, týkajúcich sa správy bytového domu alebo čerpania fondu (musí viesť samostatný účet pre každý spravovaný bytový dom), musí najmenej raz za rok alebo v prípade potreby vlastníkov zvolať schôdzu, musí zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy bytového domu v súlade so zákonom a v súlade so zmluvou o výkone správy a pod. Podstatným a významným konštatovaním je aj skutočnosť, že správca vypracúva ročný plán opravy, v ktorom je zohľadnený stav spoločných častí a zariadení bytového domu, nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb, zodpovedá vlastníkom za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností a pri obstarávaní služieb a tovaru (v súvislosti s bytovým domom) je POVINNÝ dojednať čo najvýhodnejšie podmienky v prospech vlastníkov... AKÁ je však prax ? Nie je však v skutočnosti správa bytového domu chaotická ? Plní si správca svoje zákonné povinnosti ? Majú vlastníci bytov a nebytových priestorov o bytový dom vôbec záujem ? Je zvolený zástupca (zástupcovia) schopný tlmočiť požiadavky vlastníkov a zabezpečiť ich efektívnu transformáciu do praxe ? Pohľad na novú farebne zladenú (zateplenú) fasádu s plastovými oknami a vkusne upravenými balkónmi či lodžiami, upravený vchod s vonkajšími poštovými schránkami ulahodí každému okoloidúcemu – dom má asi dobrého správcu... Vzájomná dôvera medzi vlastníkmi a správcom je na vysokej úrovni a v podstate stačí stretnúť sa na schôdzi raz za rok. Mimochodom; aký je ten váš (správca) ? Zvoláva schôdze, upozorňuje vás na nedostatky bytového domu, ktoré je potrebné odstraňovať, navrhuje ako ušetriť napr. na teple, rieši kompetentne vaše problémy ? Sú poskytované informácie dostatočné (ak vôbec nejaké sú) ? Ste skutočne spokojní so správou „bytovky“ ?